taux bancaire... le TEG : ya quoi la dedans ?

[jagermeister]

Ok je sors =>

Surtout pas.


Sinon t'es nouvelle ici ?



Ok c'est moi qui sort.

[Gilou]

Gilou au risque de paraitre completement stupide, j'aimerai savoir quelque chose, les batiments, appartement que tu achetes, les achetes-tu au nom d'une societé vu que tu les revends apres 2/3 ans? Car il me semble qu'un particulier n'a pas le droit d'acheter et revendre sous tres peu de temps de l'immobilier sans etre reconnu comme "entrepreneur".

Et j'aimerai aussi savoir si j'arrive à fuire les impots de cette maniere :

Exemple j'achete une maison de rapport à 400 000 euros, avec 3 appart et un magasin. Les 3 apparts je les loue chacun à 500€ et le magasin je le garde pour mon affaire. Donc j'ai une rentré d'argent de 1500 € mais mon credit me coute 2000€ par mois, pour le magasin je declare que je gagne plus ou moins 5000 euros par mois, donc au totale ca me fait une rentrée de 6500€ mais je dois enlever le credit de 2000 euros, plus le frais du magasin de 2000 euros (les marchandises etc) , mon salaire de 1000€ (pas trop prendre pour ne pas etre imposé dessus aussi) donc il reste à ma societé un gain net de 1500€ que "je replace" dans des travaux quelconques, ou je declare avoir eux des frais de repartion auto etc.

Est ce que j'ai reussi à fuire l'impot ?

Maintenant avant d'acquerrir un bien immobilier si je possede un magasin, et que je souhaite acheter une maison à credit, je dois grossir mon bilan pour que le credit me soit accordé. Mais une fois que j'ai acheté ma maison, je peux montrer que je gagne des cacahuete et eventuellement acheter une autre maison de rapport en hypothequant la 1ere meme si le credit de celle-ci n'est pas fini ?

Je ne sais pas si c'est assez clair ce que je raconte

Bref entre belge on devrait se comprendre

Bah écoute je ne me pose pas trop la question quant au coût intégrant le crédit puisque je n'ai pas besoin de passer par cela.

Sinon pour le reste:
Quant à la non autorisation d'un particulier à revendre sur le court termes, il y a toujours moyen de passer au travers sans se faire voir (Un bon fiscaliste de montrera la voie à suivre)

Perso, j'ai le choix de passer par une société civile immobilière, basée ailleurs, pour certains achats, voir par une holding fiduciaire. mais je ne vais pas entrer dans les détails car c'est très compliqué à expliquer

Tu peux aussi trouver des gens qui vont te payer une grande partie de la plus value pendant que le notaire est allé faire pipi

[Coelio]

Ah bordel, un bon débat fiscalisto-juridique, je me sens tout chose

Zont l'air réglo les notaires par chez vous

Par contre ce qui m'intéresse, c'est que vous avez l'air de dire qu'en Belgique, un particulier ne peut pas faire de l'achat/vente sans être requalifié pro ? Même de manière occasionnelle ?

[Gilou]

Par contre ce qui m'intéresse, c'est que vous avez l'air de dire qu'en Belgique, un particulier ne peut pas faire de l'achat/vente sans être requalifié pro ? Même de manière occasionnelle ?

En fait perso j'ai jamais entendu parler de cela non plus, surtout que chez nous Entrepreneur et agent immobilier sont des professions à accès "qualifié", ce qui veut dire qu'il faut suivre une formation spécifique et être accrédité pas ses pairs pour exercer.

Il est vrai que le fisc belge est relativement goinfre sur l'immobilier spéculatif, et sur la plus value (C'est plus du racket mais du tiger kidnapping).

Maintenant, j'avoue que je ne fait de l'achat vente que depuis peu et que j'ai la chance d'avoir des parents qui ont monté des structures fiscales très technique me permettant de faire des choses sans être vu (SCI, Holding patrimoniale, société d'investissement offshore) !

[Moradim]

Mon pere avait l'habitude de dire :
On a 3 sortes de bandit :
les bandits manchot
les bandits de grand chemin
et enfin les bandits légalisés c'est a dire les notaires

[rooom]

les bandits manchot

C'est quoi

La premiere image qui m'est venu, c'est le voleur a qui on applique la charia en Iran...

[Moradim]

les bandits manchot

C'est quoi

La premiere image qui m'est venu, c'est les voleur a qui on applique la charia en Iran...

C'est l'autre nom des machine a sous

[rooom]

Ah oui, je vois le rapport maintenant
merci

[Coelio]

Je ne me sens pas franchement concerné par le qualificatif de voleur

L'honoraire de vente des notaires étant de 0,825 % pour une vente, et sachant que dans la commune où j'exerce les prix ne sont pas bien haut, je trouve que la rémunération de l'étude pour un appartement à 95.000 euros de prix de vente, soit environ 800 euros, n'est franchement pas cher payée, surtout que ce genre de dossiers est clairement à problème. Si tu comptes la réception des clients au compromis, la réception de l'acte authentique, la rédaction de ces actes, les formalités avant et après la vente, tous les coups de fil, la rémunération à l'heure est ridicule par rapport aux tarifs horaires d'autres professions libérales.

Après, bien sûr, il y a des dossiers plus sympas (quelques beaux pavillons avec des proprios sans histoires), mais les prix de l'immobilier ici sont loin des prix parisiens, et la rémunération est donc sur le même chemin. Et ces dossiers sympas sont aussi là pour financer les dossiers où tu travailles totalement à perte (succession d'un algérien qui laisse 15 enfants dont plusieurs mineurs avec 2.000 euros sur son CCP et puis c'est tout...).

Bref, quand je compare ce que nous coûtons à nos clients par rapport au boulot établi, et que je compare à ce que prennent les professions non réglementées qui interviennent dans nos secteurs d'activité (syndics, agences, avocats, etc...), je me dis qu'il n'y a franchement pas à rougir des honoraires que nous prenons. Et, ca peut faire sourire des gens, mais clairement, oui, notaire dans le 93, c'est aussi faire du social.

[GA_Thrawn]

Je te souviens Coelio.

Je t'amènerais des oranges quand tu seras à Fleury Merogis.

[Boudi]

Tout fait sur modèles word, y'a plus qu'à changer les noms et les prix. 10mn par dossier temps d'impression compris.

[Coelio]

Tout fait sur modèles word, y'a plus qu'à changer les noms et les prix. 10mn par dossier temps d'impression compris.

Bien sûr oui.

Et toi, ton boulot de comptable c'est juste de faire 2+2 sur une calculette (5 seconde par dossier, temps d'allumage de calculette compris) ?


Même avec un progiciel, la rédaction d'un acte notarié (une vingtaine de pages en moyenne pour une vente) prend, pour un acte TRES SIMPLE, une bonne heure et demi(ca peut monter à beaucoup de bonnes heures pour les actes complexes). En moyenne, je dirais que pour une vente d'appartement lambda, tu peux compter deux heures.
Avec le compromis de vente (une heure environ à rédiger), les rendez-vous à recevoir (comptons 3h pour les deux), les formalités préalables (1h30 pour faire simple), les formalités postérieures (2h environ), tu arrives vite à 10h de boulot avec les coups de fils, les clients que tu reçois plusieurs fois parce qu'ils ont des doutes, des questions, des machins.

Et ca c'est vraiment si tout se passe au plus simplement.

[Boudi]

Dans les faits je suis bien d'accord avec toi, je plaisantais. Même si dans mon métier aussi, les modèles, excel ou word, nous ont bien changé la vie.

[Coelio]

Même si dans mon métier aussi, les modèles, excel ou word, nous ont bien changé la vie.

On est bien d'accord

Sans les progiciels, le temps de rédaction d'un acte serait délirant (il y a encore à ma connaissance un notaire à Paris qui refuse de les utiliser, et ses clercs sont au bord du désespoir ). Mais sans le cerveau derrière, le progiciel ne sert à rien donc (heureusement) il y a encore du vrai boulot pour les humains mais (malheureusement) ben ca prend du temps (surtout dans les périodes comme en ce moment où il y a beaucoup de dossiers qui rentrent...mais on ne va pas s'en plaindre)

[SeNTEnZa]

N'importe où c'est simplement un investissement court terme (3 à 5 ans) avec objectif plus value.

Compliqué. Quoi qu'en dise la profession, la visibilité sur 3 à 5 ans d'un marché est forcément subjective, et la part d'aléa n'est pas mince (y compris pour Paris, où la hausse ne se poursuivra pas indéfiniment, surtout avec les taux d'intérêts qui vont faire mal).

Donc, pour un produit avec plus value à court terme, faut chercher "la" bonne affaire, celle qui est bien en dessous des prix du marché, mais la concurrence fait rage. Reste donc les ventes avec travaux où, quand on a des BTP sérieux et pas chers sous la main, il y a encore du potentiel (mais là encore, faut être réactif, les produits partent vite). Autre possibilité, les produits très peu chers, dans une optique de location puis revente (là il faut viser la banlieue défavorisée pour avoir les bons rendements), mais il faut être très vigilant sur le locataire. Enfin, certains produits "annexes" (parkings, locaux commerciaux) peuvent valoir le coup (j'ai eu très récemment dans une succession les murs d'un local de banque loué 10.000 € par trimestre au LCL, la succession les a bradé à un investisseur qui va avoir une rentabilité béton....tant que le locataire reste en place tout au moins).

bah je pense avoir de mon coté fait une bonne affaire! Mais bon j'ai fait le forcing, quand j'ai appelé le vendeur, pour un rendez vous, il me dit "je viens pour une visite de 13h à 13h30" ... bah plutot que de dire que je pouvais venir a 13h30, j'ai proposé un rendez vous a 12h, histoire de passer avant les autres.
j'avais dans ma poche impimé une proposition d'achat avec le prix en blanc (mais avec le nom du mec et tout) donc a la fin de la visite, j'ai sorti mon papier, mon crayon et fait ma proposition... (ca fait serieux de preparer bien les trucs )
J'ai suggéré au gars (le fils de la vendeuse) d'appeler sa mère pour voir ("oui car ca n'est pas la peine de faire attendre les autres gens qui veulent visiter") ... et limite le gars poussait sa mère a accepter (j'avais l'impression que pour lui, plus vite c'etait vendu et mieux c'etait)...
moi de mon coté "ho mais je ne veux pas vous mettre la pression, prenez votre temps" .... ouais tu parles ...
.... et donc 15minutes apres on était d'accord, il a renvoyé les autres visiteurs!

il y a quelques travaux a faire, mais rien de lourd! (il m'avait annoncé des travaux de plomberie .... en fait c'etait juste une fuite dans le pvc sous l'evier cuisine).